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Atención al Contrato de No Competencia 29 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger

Recientemente, un cliente me contactó para tratar un asunto personal. La comunicad se había enamorado de un guardia de seguridad en particular, y a pesar de que el contrato con la compañía de seguridad estaba próximo a ser terminado, la junta quería contratar a este guardia personalmente para que continuara en su mismo empleo.

 Desafortunadamente para esta comunidad, el guardia había firmado un contrato de no competencia con su empleador y, por consiguiente, no podía aceptar la oferta de la asociación hasta al menos dos años después.

¿Ha sucedido algo así en su comunidad?

Los contratos de no competencia tuvieron un gran auge durante la Gran Recesión, época en la que, firmar un contrato que restringiera un empleo futuro, parecía un precio nimio a pagar por un empleo en el presente. Este tipo de estipulación se encuentra en todos los tipos de industria, incluyendo aquellas que le dan servicio a las asociaciones comunitarias, particularmente en servicios de administración y seguridad. Con la situación económica en alza, más y más empleados están retando los contratos de no competencia que, anteriormente, firmaban sin pensarlo mucho.

A pesar de que la mayor parte de los empleadores pueden insistir en la firma de un contrato de no competencia por parte de sus empleados, tienen también que tener razones comerciales legítimas para hacerlos cumplir. Algunas razones legítimas incluyen el que el empleado posea conocimientos sobre métodos comerciales secretos de su empleador, u otra información, de la exclusiva propiedad del empleador, que no pueda ser obtenida por medios públicos.   El tratar de proteger la inversión en un empleado, realizada por una compañía mediante entrenamiento especializado, así como proteger la relación comercial creada por la compañía con una base de clientes existentes y potenciales, son razones legítimas para hacer cumplir un contrato de no competencia.   Pero solo por tratar de impedir la competencia, no lo es.

La mayor parte de los contratos de no competencia restringen la habilidad del empleado para obtener un empleo similar dentro de una cierta área geográfica y dentro de un cierto período de tiempo después de abandonar el empleo con la compañía. Por si acaso teme perder a su abogado preferido si él/ella cambia de firma, el Florida Bar y otras asociaciones de abogados en otros estados han derogado los contratos de no competencia en lo que respecta a los abogados. Sin embargo, no sucede igual en otras industrias, en las cuales cada contrato se juzga por sus propios méritos. Las comunidades que desean contratar los servicios de empleados, deben investigar acerca de contratos de no competencia que el potencial empleado pueda haber firmado con anterioridad. Contratar a un empleado sin haber investigado lo anterior, puede resultar en problemas costosos para la asociación, incluyendo interrupción de servicios si el empleado debe ser cesanteado y después re-contratado en una fecha futura.

La moraleja para las asociaciones: miren antes de saltar. La moraleja para los empleados: comprendan las consecuencias que, a largo plazo, puede presentar un contrato de no competencia antes de firmarlo.

 

Contribución o Ejecución -La Disyuntiva está Clara 27 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Asuntos Financieros de la Asociación, Condos, Las Ejecuciones Hipotecarias.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger

Otro golpe a los bancos fue asestado, recientemente, por la Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida, cuando falló a favor de una reclamante pro se, Linda Zimmerman, quien solicitó que la ejecución que realizó el banco sobre su propiedad fuera revertida. Para los que no están familiarizados con la terminología legal, pro se quiere decir que la señora o señorita Zimmerman no fue representada por abogado alguno cuando obtuvo esta batalla legal.

La Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida concurrió con esta propietaria de vivienda que JPMorgan Chase Bank no pudo realmente establecer que tenía posesión del pagaré previo a someter el caso de ejecución en el 2009 contra la vivienda en Lake Worth.

La acción legal en este caso aún no ha terminado, ya que el mismo fue devuelto al tribunal inferior, lo que significa que Chase debe ahora probar que sí tenía en su poder la nota promisoria en la fecha en que sometió su demanda de ejecución en la corte. Si Chase no puede probar que tenía posesión de dicho documento en la fecha indicada, no tendrá basamento legal para proceder con su ejecución contra la señora/señorita Zimmermar, y el caso será declarado sin lugar. Si la acción legal original de Chase es hallada sin lugar, es posible que enfrente un problema de limitación sobre el tiempo transcurrido por estatuto al intentar reintroducir su demanda.

Entonces, ¿qué significa todo esto para las asociaciones de comunidades? A diferencia de las ejecuciones bancarias, las asociaciones no están sujetas a las mismas obligaciones que los que otorgan los préstamos. Por supuesto, una asociación tiene que probar que las cantidades que se reclaman son realmente adeudadas, y que todo el protocolo de pasos requeridos por los estatutos fueron cumplidos. Sin embargo, los miembros de una asociación no tienen la misma cantidad de alternativas que tienen los que litigian una ejecución bancaria. ¿Se recuerdan de la montaña de papeles que firmaron cuando obtuvieron una hipoteca? Pues bien, si hubiesen problemas con la Declaración sobre la Verdad de los Préstamos (Truth in Lending Statement) o la Declaración sobre el Procedimiento para Llegar a Acuerdos sobre la Propiedad Real ( Real Estate Settlement Procedure Act-RESPA) los mismos se podrían convertir en defensas contra la ejecución bancaria, así como la falta de tenencia del banco de la nota promisoria o pagaré.

Para los miembros de asociaciones que pueden estar experimentando estrechez financiera, el mensaje está claro. Pague su cuota a la asociación así esté pensando o no fajarse con la ejecución bancaria. Las contribuciones de las asociaciones son típicamente menores que los pagos hipotecarios y la asociación puede proceder hacia una ejecución mucho más rápidamente y con menos obstáculos. El pagar las contribuciones a la asociación le permite permanecer en su propiedad a un precio que es, por lo general, menor de lo que le costaría un alquiler en otro sitio. Para los directores de las asociaciones, el mensaje está también claro.   Si está dando tiempo para que el banco ejecute sobre propiedades en mora en su comunidad, no existen las garantías de que eso vaya a suceder en un corto plazo, ¡o en plazo alguno!

 

Oficinas de Tampa – Anuncio de Becker y Poliakoff 27 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos.
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anne hathorn

 

El bufete de Becker y Poliakoff anuncio que la abogada Anne Hathorn estará a cargo del Grupo de Abogados de Asociaciones Comunitarias en sus oficinas de Tampa. Desde que empezó su carrera en el 2005, Anne ha concentrado su carrera en representar a asociaciones de condominios, propietarios de viviendas y asociaciones cooperativas, y otras asociaciones de bienes raíces de interés común.  Muchas felicidas a Anne!

 

Cinco cosas que sus Vecinos de Asociación no le dirán 9 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Derechos, Junta Directiva.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger

 1. “Nunca hemos leído los documentos gobernativos”. ¿Cuántas veces debemos repetir lo mismo? Por favor, no compre una propiedad dentro de una asociación obligatoria a no ser que, y hasta tanto, no se haya leído (o haya contratado a alguien para que se lea) los documentos gobernativos y usted pueda determinar si puede vivir sin su perro San Bernardo, o su camión preferido. Si lo hace, se va a ahorrar, y también le ahorrará a sus vecinos, muchos dolores de cabeza y cuentas por servicios legales.

 2. “Realmente no nos queremos perder el programa de TV CSI para asistir a una asamblea de la Junta o de miembros”. Las asambleas de la Junta o de miembros no son la forma más entretenida de pasar la noche del martes, especialmente, después de un día de trabajo en la oficina o la casa. Pero si no asiste, realmente está renunciando a su derecho a protestar.

 3. “Si nos asignan una contribución especial por cualquier razón, incluyendo mantenimiento necesario, protestaremos y/o trataremos de destituirlos”. Es verdad que las palabras “contribución especial o derrama” son unas de las peores palabras de la asociación de una comunidad, pero entonces ¿cómo esperamos que el techo se mantenga sin goteras y que la piscina pase la inspección de Salud Pública si no se les da mantenimiento? En vez de amenazar con una revuelta, comprometerse a crear un fondo de reserva permanente es una alternativa más atractiva que la de la derrama, la cual se vuelve inevitable cuando las reservas se descartan año tras año.

 4. “Es muy probable que en algún momento necesitemos del apoyo emocional de algún animal”. Ciertamente, hay individuos que se benefician emocional y físicamente de la compañía de una mascota. Sin embargo, si por lo demás usted está en buenas condiciones mentales y físicas, usted debe preguntarse si merece la pena tratar de escapársele al sistema para obtener lo que desea. Quizás sería preferible que compre en una comunidad donde las mascotas no son solamente permitidas sino bienvenidas.

 5. “Estamos convencidos que podemos hacer una labor mejor que la de ustedes, a pesar de que no nos postulamos para la junta, ni asistimos a las asambleas”. Vea el #2 arriba. Es posible que usted sea un mejor candidato para la junta, pero ¿cómo se va a enterar si nunca asiste ni contribuye con su tiempo y energía para hacer de su comunidad un mejor lugar para vivir?

 

Cinco cosas que sus Directores de Junta no le dicen 5 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger. 

1. “No todos nos llevamos bien.” Esto no debería sorprender a nadie, pues en muchas juntas hay muchas discusiones entre sus miembros. A no ser que los directores de su junta funcionen en bloque (lo cual en sí crea otros problemas) es muy probable que su junta esté compuesta por diferentes personalidades, no todas las cuales se llevan bien entre sí. A fin de cuentas, muchas personas no le son o no encuentran simpáticas y/o agradables a otras personas, así que ¿por qué pensar que las juntas instituidas por voluntarios son diferentes?

2. “En realidad, no nos hemos leído los documentos gobernativos” Pregúntele a la mayor parte de los miembros de una junta y comenzarán a citar capítulos y líneas de los documentos gobernativos. El problema está en que algunos de ellos no se han leído dichos documentos, pero han oído de otros miembros lo que esos dicen que los documentos dicen. Entre los directores, hay una gran disparidad en la base de conocimiento sobre este tema. Algunos directores son diligentes y sí se han leído todas y cada una de las palabras del juego entero de documentos gobernativos. Otros solo se creen que los han leído.

 3. “Algunos de nosotros no pagamos nuestras contribuciones a tiempo.” Un director moroso es el caso clásico de “haz lo que yo digo, no lo que yo hago”. Afortunadamente, un director moroso es removido de su puesto automáticamente si se pasa de los 90 días, pero es muy común que algunos directores paguen tarde y/o violen reglas que otros miembros están obligados a cumplir.

 4. “Preferiríamos que usted no asistiera a las asambleas”. Todos sabemos cuán irritantes y molestos pueden ser ciertos miembros en las asambleas, sin embargo, el objetivo de dichas asambleas es mantener a los miembros integrados e informados acerca de las operaciones de su comunidad. Sería bueno que las Juntas adoptaran aquello de que “si amas algo, déjalo ser libre”, realizando todos los esfuerzos posibles para que sus miembros asistan a las asambleas. Es muy probable que, de todos modos, no lo logren (ver el #2 más abajo).

 5. “Nosotros nos creemos que sabemos más que nuestro abogado, contador, ingeniero, etc., etc.”. Todos hemos sido testigos de cómo han acabado las decisiones adoptadas por los exageradamente confiados miembros de una junta. Existen razones para que abogados, ingenieros, contadoras y otros profesionales encuentren su modus vivendi representando comunidades residenciales privadas. Un conjunto de habilidades especializadas son a menudo necesarias para resolver los complejos problemas en las asociaciones. Las Juntas que deciden hacerlo solas, ya sea por ahorrarse el costo o como resultado de la arrogancia, casi siempre aprenden esta lección a un alto precio.

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