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¿Que hacer cuando el vecino rehúsa seguir las reglas de la comunidad? 22 de junio de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Derechos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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facebookLa mayoría de las comunidades tienen reglas adoptas por la Junta Administrativa. Pero la ausencia de reglas no quiere decir que los residentes pueden hacer como quieran sin tener en cuenta como su conducta afecta a los vecinos. El noventinueve por ciento del documento oficial de la comunidad llamado Declaration contiene una provisión específicamente que ayuda a la Junta a resolver la mala conducta de los residentes. La provisión “molestia” o nuisance es conveniente tener pero mucho más importante es la habilidad de imponer multas contra el residente que molesta a otros. El estatuto de la Florida que gobierna los condos y las casas residenciales autoriza a las juntas administrativas a imponer multas cada vez que los residentes desobedecen las provisiones y/o las reglas de la comunidad. No importa si la Declaration contiene o no este derecho. Bajo el estatuto, la multa se puede imponer.

 Sígueme para aprender como imponer multas en tu comunidad.

¿Se Permiten Actividades Comerciales en los Condominios según las Asociaciones de Propietarios? 2 de junio de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Operaciones de la Junta.
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bergerEscrito por Donna DiMaggio Berger

Todos los juegos de documentos gobernativos de asociaciones que yo he revisado durante las últimas dos décadas han contenido, sin excepción, una restricción que dice que la propiedad deberá ser utilizada como “vivienda residencial de una sola familia” o palabras similares.

A pesar de que estos documentos fueron escritos hace décadas, los contratos de asociaciones mucho más recientes continúan reflejando el mismo concepto atemporal sobre qué tipo de trabajo se realiza en un hogar hoy día.

Por consiguiente, ¿exactamente qué tipo de uso comercial he visto durante todos estos años en todo tipo de comunidades? Pues el trabajo típico realizado en situaciones hogareñas incluye a aquellos que se ganan la vida a través del uso de computadoras o teléfonos, tales como vendedores por teléfono, encuestadores, artistas gráficos, técnicos de sistemas y consultores de finanzas. Además, muchas compañías han incorporado el concepto de trabajo vía comunicación remota para muchos empleados, pues reduce el gasto tanto del empleador como del empleado.

En algunas de las ocasiones más inusuales en una Asociación de Propietarios, me he encontrado un propietario que había convertido su garaje en un muy bien equipado salón de belleza para cabello y uñas, y otro, situado en una torre condominio, cuyo propietario filmaba películas pornográficas en su unidad y, lamentablemente, en el balcón.  

¿Cómo es que estas violaciones del uso de “vivienda residencial de una sola familia” se descubren? Usualmente, la actividad se descubre debido a actividades comerciales obvias en la propiedad, tales como camiones entregando mercancías, marchantes que llegan de forma rutinaria, o ruidos y olores detectables. Algunas veces, las sospechas son confirmadas porque alguien ve la dirección de la propiedad listada como la dirección de algún negocio, en los records corporativos o en anuncios locales.

Esto nos lleva a la razón principal del porqué los documentos de la asociación limitan el uso de la propiedad residencial, y es para prevenir que la propiedad sea utilizada de forma que resulte en una molestia a los otros propietarios.

Indiscutiblemente, recibir clientes y entregas de mercancía a diario en la puerta de la casa puede crear problemas de seguridad y logísticos con relación al estacionamiento para invitados, así como ruido y la potencialidad para que otras cosas no anden bien. Del mismo modo, conducir una actividad comercial desde una residencia, cuya actividad incluye la presencia de materiales inflamables y otras prácticas más adecuadas a una localidad comercial, resulta en amplias razones para hacer cumplir la restricción concerniente al uso residencial.

No es ilógico asumir que existen miembros de la asociación y residentes en casi todas las comunidades que, de hecho, están desarrollando actividades comerciales dentro de su propiedad. ¿Si la asociación no hace cumplir la restricción acerca del uso como vivienda residencial de una sola familia de la propiedad, le traerá esto problemas de aplicación selectiva de dicha medida en el futuro? Pues sí, si los futuros usos comerciales son aún más flagrantes que los que ahora se pasan por alto.

Sería aconsejable que las Juntas revisaran su cláusula de uso restrictivo con sus abogados para ver si la misma se puede modificar para ponerla más a tono con el estilo de vida del 2014, y al mismo tiempo, no perder la protección necesaria para prohibir actividades comerciales inapropiadas dentro de unidades tipo condominio/cooperativas y también en casas residenciales individuales.

La actividad de un empleado que realiza su trabajo vía conexión remota con su oficina no es probable que tenga impacto alguno en sus vecinos, pero ¿qué decir del productor de pornografía en la otra unidad? Ojalá que no les suceda.

Atención al Contrato de No Competencia 29 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger

Recientemente, un cliente me contactó para tratar un asunto personal. La comunicad se había enamorado de un guardia de seguridad en particular, y a pesar de que el contrato con la compañía de seguridad estaba próximo a ser terminado, la junta quería contratar a este guardia personalmente para que continuara en su mismo empleo.

 Desafortunadamente para esta comunidad, el guardia había firmado un contrato de no competencia con su empleador y, por consiguiente, no podía aceptar la oferta de la asociación hasta al menos dos años después.

¿Ha sucedido algo así en su comunidad?

Los contratos de no competencia tuvieron un gran auge durante la Gran Recesión, época en la que, firmar un contrato que restringiera un empleo futuro, parecía un precio nimio a pagar por un empleo en el presente. Este tipo de estipulación se encuentra en todos los tipos de industria, incluyendo aquellas que le dan servicio a las asociaciones comunitarias, particularmente en servicios de administración y seguridad. Con la situación económica en alza, más y más empleados están retando los contratos de no competencia que, anteriormente, firmaban sin pensarlo mucho.

A pesar de que la mayor parte de los empleadores pueden insistir en la firma de un contrato de no competencia por parte de sus empleados, tienen también que tener razones comerciales legítimas para hacerlos cumplir. Algunas razones legítimas incluyen el que el empleado posea conocimientos sobre métodos comerciales secretos de su empleador, u otra información, de la exclusiva propiedad del empleador, que no pueda ser obtenida por medios públicos.   El tratar de proteger la inversión en un empleado, realizada por una compañía mediante entrenamiento especializado, así como proteger la relación comercial creada por la compañía con una base de clientes existentes y potenciales, son razones legítimas para hacer cumplir un contrato de no competencia.   Pero solo por tratar de impedir la competencia, no lo es.

La mayor parte de los contratos de no competencia restringen la habilidad del empleado para obtener un empleo similar dentro de una cierta área geográfica y dentro de un cierto período de tiempo después de abandonar el empleo con la compañía. Por si acaso teme perder a su abogado preferido si él/ella cambia de firma, el Florida Bar y otras asociaciones de abogados en otros estados han derogado los contratos de no competencia en lo que respecta a los abogados. Sin embargo, no sucede igual en otras industrias, en las cuales cada contrato se juzga por sus propios méritos. Las comunidades que desean contratar los servicios de empleados, deben investigar acerca de contratos de no competencia que el potencial empleado pueda haber firmado con anterioridad. Contratar a un empleado sin haber investigado lo anterior, puede resultar en problemas costosos para la asociación, incluyendo interrupción de servicios si el empleado debe ser cesanteado y después re-contratado en una fecha futura.

La moraleja para las asociaciones: miren antes de saltar. La moraleja para los empleados: comprendan las consecuencias que, a largo plazo, puede presentar un contrato de no competencia antes de firmarlo.

 

Contribución o Ejecución -La Disyuntiva está Clara 27 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Asuntos Financieros de la Asociación, Condos, Las Ejecuciones Hipotecarias.
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Escrito por Donna DiMaggio Berger

Otro golpe a los bancos fue asestado, recientemente, por la Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida, cuando falló a favor de una reclamante pro se, Linda Zimmerman, quien solicitó que la ejecución que realizó el banco sobre su propiedad fuera revertida. Para los que no están familiarizados con la terminología legal, pro se quiere decir que la señora o señorita Zimmerman no fue representada por abogado alguno cuando obtuvo esta batalla legal.

La Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida concurrió con esta propietaria de vivienda que JPMorgan Chase Bank no pudo realmente establecer que tenía posesión del pagaré previo a someter el caso de ejecución en el 2009 contra la vivienda en Lake Worth.

La acción legal en este caso aún no ha terminado, ya que el mismo fue devuelto al tribunal inferior, lo que significa que Chase debe ahora probar que sí tenía en su poder la nota promisoria en la fecha en que sometió su demanda de ejecución en la corte. Si Chase no puede probar que tenía posesión de dicho documento en la fecha indicada, no tendrá basamento legal para proceder con su ejecución contra la señora/señorita Zimmermar, y el caso será declarado sin lugar. Si la acción legal original de Chase es hallada sin lugar, es posible que enfrente un problema de limitación sobre el tiempo transcurrido por estatuto al intentar reintroducir su demanda.

Entonces, ¿qué significa todo esto para las asociaciones de comunidades? A diferencia de las ejecuciones bancarias, las asociaciones no están sujetas a las mismas obligaciones que los que otorgan los préstamos. Por supuesto, una asociación tiene que probar que las cantidades que se reclaman son realmente adeudadas, y que todo el protocolo de pasos requeridos por los estatutos fueron cumplidos. Sin embargo, los miembros de una asociación no tienen la misma cantidad de alternativas que tienen los que litigian una ejecución bancaria. ¿Se recuerdan de la montaña de papeles que firmaron cuando obtuvieron una hipoteca? Pues bien, si hubiesen problemas con la Declaración sobre la Verdad de los Préstamos (Truth in Lending Statement) o la Declaración sobre el Procedimiento para Llegar a Acuerdos sobre la Propiedad Real ( Real Estate Settlement Procedure Act-RESPA) los mismos se podrían convertir en defensas contra la ejecución bancaria, así como la falta de tenencia del banco de la nota promisoria o pagaré.

Para los miembros de asociaciones que pueden estar experimentando estrechez financiera, el mensaje está claro. Pague su cuota a la asociación así esté pensando o no fajarse con la ejecución bancaria. Las contribuciones de las asociaciones son típicamente menores que los pagos hipotecarios y la asociación puede proceder hacia una ejecución mucho más rápidamente y con menos obstáculos. El pagar las contribuciones a la asociación le permite permanecer en su propiedad a un precio que es, por lo general, menor de lo que le costaría un alquiler en otro sitio. Para los directores de las asociaciones, el mensaje está también claro.   Si está dando tiempo para que el banco ejecute sobre propiedades en mora en su comunidad, no existen las garantías de que eso vaya a suceder en un corto plazo, ¡o en plazo alguno!

 

Oficinas de Tampa – Anuncio de Becker y Poliakoff 27 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos.
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anne hathorn

 

El bufete de Becker y Poliakoff anuncio que la abogada Anne Hathorn estará a cargo del Grupo de Abogados de Asociaciones Comunitarias en sus oficinas de Tampa. Desde que empezó su carrera en el 2005, Anne ha concentrado su carrera en representar a asociaciones de condominios, propietarios de viviendas y asociaciones cooperativas, y otras asociaciones de bienes raíces de interés común.  Muchas felicidas a Anne!

 

Un Récord Absoluto … 26 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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Ayer, el bufete de abogados, Becker & Poliakoff, con la asistencia del Neighborhood Property Management, hizo historia en el estado de la Florida.

 Por primera vez, se condujo el curso para la certificación de miembros de la junta directiva en ingles y en español, a la misma vez y en la misma ubicación. El curso tomó lugar en la comunidad de Mango Hill en Hialeah donde los invitados se instruyeron sobre las responsabilidades y obligaciones legales que los miembros de la junta tienen que ejercer. Felicidades y “congratulations” a los participantes por haber hecho historia en la Florida!

 

Todo lo que Usted Queria Saber Acerca de … 20 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Archivos de la Asociacion, Asuntos Financieros de la Asociación, Condos, Derechos, Elecciones de Junta Administrativa, Operaciones de la Junta, Presupuestos y Reservas.
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¿Sabia usted que desde el año 2010 la ley requiere que los miembros recién elegidos a la administración Directiva de los condominios tomen un curso previamente aprobado por la División, o certificar por escrito que han leído la declaración del condominio, los artículos de incorporación, los estatutos, y las actuales reglas escritas del condominio?  El curso o la certificación tienen que cumplirse dentro de 90 días después de ser elegido o nombrado a la administración Directiva.

 El curso Todo lo que usted quería saber acerca de ser un miembro de la Junta Directiva de su condominio…pero le daba temor preguntar, se presentara en Ingles y Español el Martes, 25 de marzo de 2014 a las 7:00 PM, en el Club at Oasis de Mango Hill, 984 West 40th Place, Hialeah, FL 33012.

 Si quiere asistir, por favor llame a Adrian Gonzalez, 305-262-4433 o agonzalez@bplegal.com.

 El programa es totalmente gratuito pero debe llamar para reservar su asiento lo antes posible.

Parte 3 – Nueva Ley de Licencia de Conducir y tu Comunidad 10 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos.
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Ya hemos hablado de las entidades afectadas por esta nueva ley, y la definicion de “deslizar”.  Ahora hablamos sobre las penalidades contra una Asociación de Condominio y/o HOA. 

La ley procede a exponer que un individuo puede dar autorización para permitir a un Condo o HOA a que deslice la licencia de conducir o tarjeta de identificación, sin embargo, el individuo debe ser informado sobre qué información es recolectada y el propósito o propósitos para la cual será utilizada. 

Si el individuo no quiere que el Condo o HOA deslice la licencia de conducir o tarjeta de identificación, el Condo o HOA puede recolectar manualmente información personal suministrada por el individuo. El Condo o HOA  no puede impedir la entrega de productos y prestación de servicios si un  individuo se rehúsa a autorizar que se deslice su licencia o identificación. Una Asociación de Condominio o HOA  (la entidad privada) que cometa una infracción de esta ley puede ser sujeta a una sanción civil que no exceda los $5,000 por suceso.

Parte 2 – Nueva Ley de Licencias de Conducir y tu Comunidad 7 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos.
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facebook Anteriormente hablamos de las diferentes entidades afectadas por esta nueva ley y concluimos que las Asociaciones de “Condos” y  “HOA”, como “entidades privadas”, si están afectadas.  Entonces, cual es la ley y que constituye deslizar una licencia de conducir?

La ley, Sección 322.143, Estatutos de Florida, contempla que una entidad privada no puede “deslizar” una licencia de conducir o tarjeta de identificación de un individuo, excepto en ciertas circunstancias, de las cuales ninguna es pertinente a una asociación deslizando una licencia de conducir en un portón de entrada operado por un empleado. “Deslizar” es definido como la acción de pasar una licencia de conducir o tarjeta de identificación por un dispositivo que es capaz de descifrar la información codificada electrónicamente en una franja magnética o código de barras en la licencia de conducir o tarjeta de identificación.

¿Y que pasa si la comunidad “desliza” la licencia o tarjeta de identificación? Sígueme en mi próximo blog. 

Nuevas leyes que pueden afectar a tu comunidad 5 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos.
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facebook En esta primera parte hablaremos de la Ley de Licencias de Conducir.  

¿Tiene tu asociación comunitaria un portón de entrada operado por un empleado? Si ese es el caso, debes de estar al tanto de una nueva ley aprobada durante la sesión legislativa del año 2013 que limita la capacidad de entidades privadas de “deslizar” una licencia de conducir o tarjeta de identificación. Aunque la ley no menciona específicamente las asociaciones comunitarias, es pertinente a “entidades privadas” que se definen como “cualquier entidad no gubernamental, tal como una corporación, sociedad, empresa u organización sin fines de lucro, cualquier otra entidad legal, o cualquier persona física”. Por lo tanto, la definición de “entidades privadas” es suficientemente amplia para incluir asociaciones comunitarias.

 En mi proximo blog voy a hablar sobre “deslizar” y “sanción civil contra tu comunidad”

 

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