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Contribución o Ejecución -La Disyuntiva está Clara 27 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Asuntos Financieros de la Asociación, Condos, Las Ejecuciones Hipotecarias.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger

Otro golpe a los bancos fue asestado, recientemente, por la Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida, cuando falló a favor de una reclamante pro se, Linda Zimmerman, quien solicitó que la ejecución que realizó el banco sobre su propiedad fuera revertida. Para los que no están familiarizados con la terminología legal, pro se quiere decir que la señora o señorita Zimmerman no fue representada por abogado alguno cuando obtuvo esta batalla legal.

La Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida concurrió con esta propietaria de vivienda que JPMorgan Chase Bank no pudo realmente establecer que tenía posesión del pagaré previo a someter el caso de ejecución en el 2009 contra la vivienda en Lake Worth.

La acción legal en este caso aún no ha terminado, ya que el mismo fue devuelto al tribunal inferior, lo que significa que Chase debe ahora probar que sí tenía en su poder la nota promisoria en la fecha en que sometió su demanda de ejecución en la corte. Si Chase no puede probar que tenía posesión de dicho documento en la fecha indicada, no tendrá basamento legal para proceder con su ejecución contra la señora/señorita Zimmermar, y el caso será declarado sin lugar. Si la acción legal original de Chase es hallada sin lugar, es posible que enfrente un problema de limitación sobre el tiempo transcurrido por estatuto al intentar reintroducir su demanda.

Entonces, ¿qué significa todo esto para las asociaciones de comunidades? A diferencia de las ejecuciones bancarias, las asociaciones no están sujetas a las mismas obligaciones que los que otorgan los préstamos. Por supuesto, una asociación tiene que probar que las cantidades que se reclaman son realmente adeudadas, y que todo el protocolo de pasos requeridos por los estatutos fueron cumplidos. Sin embargo, los miembros de una asociación no tienen la misma cantidad de alternativas que tienen los que litigian una ejecución bancaria. ¿Se recuerdan de la montaña de papeles que firmaron cuando obtuvieron una hipoteca? Pues bien, si hubiesen problemas con la Declaración sobre la Verdad de los Préstamos (Truth in Lending Statement) o la Declaración sobre el Procedimiento para Llegar a Acuerdos sobre la Propiedad Real ( Real Estate Settlement Procedure Act-RESPA) los mismos se podrían convertir en defensas contra la ejecución bancaria, así como la falta de tenencia del banco de la nota promisoria o pagaré.

Para los miembros de asociaciones que pueden estar experimentando estrechez financiera, el mensaje está claro. Pague su cuota a la asociación así esté pensando o no fajarse con la ejecución bancaria. Las contribuciones de las asociaciones son típicamente menores que los pagos hipotecarios y la asociación puede proceder hacia una ejecución mucho más rápidamente y con menos obstáculos. El pagar las contribuciones a la asociación le permite permanecer en su propiedad a un precio que es, por lo general, menor de lo que le costaría un alquiler en otro sitio. Para los directores de las asociaciones, el mensaje está también claro.   Si está dando tiempo para que el banco ejecute sobre propiedades en mora en su comunidad, no existen las garantías de que eso vaya a suceder en un corto plazo, ¡o en plazo alguno!

 

¿Una Ejecución Hipotecaria Más Rápida? 17 de octubre de 2013

Posted by Marilyn Perez-Martinez in Las Ejecuciones Hipotecarias.
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martinez_mEl 01 de julio, entró en vigencia un cambio en el Estatuto § 702.10.  El cambio esta diseñado para ayudar a las asociaciones cuando se enfrentan con una ejecución hipotecaria que simplemente no llega a su fin.  El nuevo cambio permite a la asociación pedir que la corte exija del banco una explicación de por qué la ejecución hipotecaria no ha terminado.  Los documentos de la ejecución hipotecaria, incluyendo la petición de la asociación, son examinados por la corte y, si la corte estima que no hay razón viable por la cual la ejecución hipotecaria no avanza, la corte puede ejecutar una orden requiriendo que el banco le de razones por la cual la ejecución hipotecaria no avanza y/o no se a finalizado.  Si el juez no recibe razón adecuada para continuar el caso, el juez firmara la orden final concluyendo la ejecución a favor del banco.  La orden final incluirá la fecha de la venta judicial.

Si eres un dueño de hogar sujeto a una ejecución hipotecaria y te encuentras en la situación en la cual el juez, a través de esta ley, ejecutó una orden final, debes de confirmar que la orden final solamente es contra la propiedad y no contra el dueño personalmente.  La ley específicamente protege a un dueño contra una orden final dirigida a los bienes personales del dueño.

El Dueño Declaró Bancarrota – ¿Que Puede Hacer La Asociación Cuando Se Le Debe Dinero? 16 de octubre de 2013

Posted by Marilyn Perez-Martinez in Las Ejecuciones Hipotecarias.
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martinez_mCuando un dueño se declara en bancarrota, en muchas circunstancias la asociación tiene que parar sus diligencias de colección, incluso una ejecución hipotecaria. Este paro es requerido por la ley federal que gobierna acciones de bancarrota y esta diseñado para prohibir toda acción que tenga el efecto de coaccionar u obligar que la persona en bancarrota pague la deuda.

Si la asociación trata de ejercer contra el miembro la suspensión del derecho a votar o del uso de los elementos comunes, tal acción por parte de la asociación se considera una violación de la ley federal aunque la decisión de suspender los derechos se haya tomado antes de la petición de bancarrota.  Sin duda, la asociación no puede suspender los derechos a votar o a usar los elementos comunes del dueño durante la bancarrota.

Existe una opción si la asociación no quiere esperar que la bancarrota concluya para re-iniciar sus acciones de colección. Si la asociación puede comprobar que la propiedad no tiene equidad, entonces podrá someter una petición al juez federal de la corte de bancarrota pidiendo permiso para continuar la colección de los pagos de mantenimiento no pagado.  El dueño de la propiedad tendrá que demostrar que la propiedad sí tiene equidad ó que la propiedad es importante para la reorganización que es parte de la bancarrota (si la bancarrota es bajo el Capítulo 11 ó el 13).

Lo importante de esta opción es que una bancarrota se puede demorar de 4 meses a 5 años dependiendo del tipo de bancarrota (Capitulo 7, 11 ó 13) y la mayoría de las veces después de esperar ese tiempo, la asociación no recauda su dinero y tiene que seguir sus esfuerzos de colección solo referente a un juicio hipotecario.  Si la asociación toma esta opción, puede ser que en unos meses cortos la corte le de permiso para seguir con un juicio hipotecario concluyendo en la subasta judicial de la propiedad.

¿Qué pasa si usted no paga sus impuestos de bienes raíces? 5 de septiembre de 2012

Posted by Marilyn Perez-Martinez in Las Ejecuciones Hipotecarias.
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Hoy en día hay muchas propiedades abandonadas donde el dueño no ha pagado los impuestos sobre bienes inmuebles.  En esos casos, el Condado donde esta situada la propiedad conduce una subasta en la cual se vende un Certificado de Impuestos representando la suma del impuesto sobre bienes inmuebles y no remunerado, incluyendo multas, gastos de publicidad y tarifas.  Es importante reconocer que el Certificado no altera la Escritura de la propiedad y no se puede vender hasta después que hayan transcurrido dos anos.

El Certificado tiene una vida de siete anos.  Esto quiere decir que después de dos años de la fecha de emisión pero antes de la expiración (siete anos) del mismo, el dueño del Certificado tiene el derecho a presentar una solicitud de Escritura de impuesto en la cual tiene que pagar todos los honorarios, y varios otros costos de acuerdo a los Estatutos de la Florida.

El Certificado se vende en una subasta publica donde el precio mínimo es el valor del Certificado (mas el interés que acumulo por 2 años, y otros los gastos).  El precio máximo no tiene límite.  A conclusión de la subasta el solicitante paga el precio acordado y recibe la escritura hipotecaria.

¿Qué importancia tiene esta escritura de impuesto?  Por ley, la hipoteca, si hay una,  efectivamente se cancela.  O sea, el acreedor hipotecario no tiene recurso después de la venta de impuestos y ejecución de la Escritura.  Adicionalmente, si el inmueble  esta situado en un condominio o asociación residencial y los cargos de mantenimiento no fueron pagados, la asociación pierde el derecho a reclamar esa deuda.  Es decir, el nuevo dueño no debe ni la hipoteca ni los cargos de mantenimiento que debía el dueño previo, y ni el acreedor hipotecario ni la asociación le puede quitar la propiedad.

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