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¿Que hacer cuando el vecino rehúsa seguir las reglas de la comunidad? 22 de junio de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Derechos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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facebookLa mayoría de las comunidades tienen reglas adoptas por la Junta Administrativa. Pero la ausencia de reglas no quiere decir que los residentes pueden hacer como quieran sin tener en cuenta como su conducta afecta a los vecinos. El noventinueve por ciento del documento oficial de la comunidad llamado Declaration contiene una provisión específicamente que ayuda a la Junta a resolver la mala conducta de los residentes. La provisión “molestia” o nuisance es conveniente tener pero mucho más importante es la habilidad de imponer multas contra el residente que molesta a otros. El estatuto de la Florida que gobierna los condos y las casas residenciales autoriza a las juntas administrativas a imponer multas cada vez que los residentes desobedecen las provisiones y/o las reglas de la comunidad. No importa si la Declaration contiene o no este derecho. Bajo el estatuto, la multa se puede imponer.

 Sígueme para aprender como imponer multas en tu comunidad.

¿Se Permiten Actividades Comerciales en los Condominios según las Asociaciones de Propietarios? 2 de junio de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Operaciones de la Junta.
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bergerEscrito por Donna DiMaggio Berger

Todos los juegos de documentos gobernativos de asociaciones que yo he revisado durante las últimas dos décadas han contenido, sin excepción, una restricción que dice que la propiedad deberá ser utilizada como “vivienda residencial de una sola familia” o palabras similares.

A pesar de que estos documentos fueron escritos hace décadas, los contratos de asociaciones mucho más recientes continúan reflejando el mismo concepto atemporal sobre qué tipo de trabajo se realiza en un hogar hoy día.

Por consiguiente, ¿exactamente qué tipo de uso comercial he visto durante todos estos años en todo tipo de comunidades? Pues el trabajo típico realizado en situaciones hogareñas incluye a aquellos que se ganan la vida a través del uso de computadoras o teléfonos, tales como vendedores por teléfono, encuestadores, artistas gráficos, técnicos de sistemas y consultores de finanzas. Además, muchas compañías han incorporado el concepto de trabajo vía comunicación remota para muchos empleados, pues reduce el gasto tanto del empleador como del empleado.

En algunas de las ocasiones más inusuales en una Asociación de Propietarios, me he encontrado un propietario que había convertido su garaje en un muy bien equipado salón de belleza para cabello y uñas, y otro, situado en una torre condominio, cuyo propietario filmaba películas pornográficas en su unidad y, lamentablemente, en el balcón.  

¿Cómo es que estas violaciones del uso de “vivienda residencial de una sola familia” se descubren? Usualmente, la actividad se descubre debido a actividades comerciales obvias en la propiedad, tales como camiones entregando mercancías, marchantes que llegan de forma rutinaria, o ruidos y olores detectables. Algunas veces, las sospechas son confirmadas porque alguien ve la dirección de la propiedad listada como la dirección de algún negocio, en los records corporativos o en anuncios locales.

Esto nos lleva a la razón principal del porqué los documentos de la asociación limitan el uso de la propiedad residencial, y es para prevenir que la propiedad sea utilizada de forma que resulte en una molestia a los otros propietarios.

Indiscutiblemente, recibir clientes y entregas de mercancía a diario en la puerta de la casa puede crear problemas de seguridad y logísticos con relación al estacionamiento para invitados, así como ruido y la potencialidad para que otras cosas no anden bien. Del mismo modo, conducir una actividad comercial desde una residencia, cuya actividad incluye la presencia de materiales inflamables y otras prácticas más adecuadas a una localidad comercial, resulta en amplias razones para hacer cumplir la restricción concerniente al uso residencial.

No es ilógico asumir que existen miembros de la asociación y residentes en casi todas las comunidades que, de hecho, están desarrollando actividades comerciales dentro de su propiedad. ¿Si la asociación no hace cumplir la restricción acerca del uso como vivienda residencial de una sola familia de la propiedad, le traerá esto problemas de aplicación selectiva de dicha medida en el futuro? Pues sí, si los futuros usos comerciales son aún más flagrantes que los que ahora se pasan por alto.

Sería aconsejable que las Juntas revisaran su cláusula de uso restrictivo con sus abogados para ver si la misma se puede modificar para ponerla más a tono con el estilo de vida del 2014, y al mismo tiempo, no perder la protección necesaria para prohibir actividades comerciales inapropiadas dentro de unidades tipo condominio/cooperativas y también en casas residenciales individuales.

La actividad de un empleado que realiza su trabajo vía conexión remota con su oficina no es probable que tenga impacto alguno en sus vecinos, pero ¿qué decir del productor de pornografía en la otra unidad? Ojalá que no les suceda.

Atención al Contrato de No Competencia 29 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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berger

Escrito por Donna DiMaggio Berger

Recientemente, un cliente me contactó para tratar un asunto personal. La comunicad se había enamorado de un guardia de seguridad en particular, y a pesar de que el contrato con la compañía de seguridad estaba próximo a ser terminado, la junta quería contratar a este guardia personalmente para que continuara en su mismo empleo.

 Desafortunadamente para esta comunidad, el guardia había firmado un contrato de no competencia con su empleador y, por consiguiente, no podía aceptar la oferta de la asociación hasta al menos dos años después.

¿Ha sucedido algo así en su comunidad?

Los contratos de no competencia tuvieron un gran auge durante la Gran Recesión, época en la que, firmar un contrato que restringiera un empleo futuro, parecía un precio nimio a pagar por un empleo en el presente. Este tipo de estipulación se encuentra en todos los tipos de industria, incluyendo aquellas que le dan servicio a las asociaciones comunitarias, particularmente en servicios de administración y seguridad. Con la situación económica en alza, más y más empleados están retando los contratos de no competencia que, anteriormente, firmaban sin pensarlo mucho.

A pesar de que la mayor parte de los empleadores pueden insistir en la firma de un contrato de no competencia por parte de sus empleados, tienen también que tener razones comerciales legítimas para hacerlos cumplir. Algunas razones legítimas incluyen el que el empleado posea conocimientos sobre métodos comerciales secretos de su empleador, u otra información, de la exclusiva propiedad del empleador, que no pueda ser obtenida por medios públicos.   El tratar de proteger la inversión en un empleado, realizada por una compañía mediante entrenamiento especializado, así como proteger la relación comercial creada por la compañía con una base de clientes existentes y potenciales, son razones legítimas para hacer cumplir un contrato de no competencia.   Pero solo por tratar de impedir la competencia, no lo es.

La mayor parte de los contratos de no competencia restringen la habilidad del empleado para obtener un empleo similar dentro de una cierta área geográfica y dentro de un cierto período de tiempo después de abandonar el empleo con la compañía. Por si acaso teme perder a su abogado preferido si él/ella cambia de firma, el Florida Bar y otras asociaciones de abogados en otros estados han derogado los contratos de no competencia en lo que respecta a los abogados. Sin embargo, no sucede igual en otras industrias, en las cuales cada contrato se juzga por sus propios méritos. Las comunidades que desean contratar los servicios de empleados, deben investigar acerca de contratos de no competencia que el potencial empleado pueda haber firmado con anterioridad. Contratar a un empleado sin haber investigado lo anterior, puede resultar en problemas costosos para la asociación, incluyendo interrupción de servicios si el empleado debe ser cesanteado y después re-contratado en una fecha futura.

La moraleja para las asociaciones: miren antes de saltar. La moraleja para los empleados: comprendan las consecuencias que, a largo plazo, puede presentar un contrato de no competencia antes de firmarlo.

 

Cinco cosas que sus Directores de Junta no le dicen 5 de mayo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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Escrito por Donna DiMaggio Berger. 

1. “No todos nos llevamos bien.” Esto no debería sorprender a nadie, pues en muchas juntas hay muchas discusiones entre sus miembros. A no ser que los directores de su junta funcionen en bloque (lo cual en sí crea otros problemas) es muy probable que su junta esté compuesta por diferentes personalidades, no todas las cuales se llevan bien entre sí. A fin de cuentas, muchas personas no le son o no encuentran simpáticas y/o agradables a otras personas, así que ¿por qué pensar que las juntas instituidas por voluntarios son diferentes?

2. “En realidad, no nos hemos leído los documentos gobernativos” Pregúntele a la mayor parte de los miembros de una junta y comenzarán a citar capítulos y líneas de los documentos gobernativos. El problema está en que algunos de ellos no se han leído dichos documentos, pero han oído de otros miembros lo que esos dicen que los documentos dicen. Entre los directores, hay una gran disparidad en la base de conocimiento sobre este tema. Algunos directores son diligentes y sí se han leído todas y cada una de las palabras del juego entero de documentos gobernativos. Otros solo se creen que los han leído.

 3. “Algunos de nosotros no pagamos nuestras contribuciones a tiempo.” Un director moroso es el caso clásico de “haz lo que yo digo, no lo que yo hago”. Afortunadamente, un director moroso es removido de su puesto automáticamente si se pasa de los 90 días, pero es muy común que algunos directores paguen tarde y/o violen reglas que otros miembros están obligados a cumplir.

 4. “Preferiríamos que usted no asistiera a las asambleas”. Todos sabemos cuán irritantes y molestos pueden ser ciertos miembros en las asambleas, sin embargo, el objetivo de dichas asambleas es mantener a los miembros integrados e informados acerca de las operaciones de su comunidad. Sería bueno que las Juntas adoptaran aquello de que “si amas algo, déjalo ser libre”, realizando todos los esfuerzos posibles para que sus miembros asistan a las asambleas. Es muy probable que, de todos modos, no lo logren (ver el #2 más abajo).

 5. “Nosotros nos creemos que sabemos más que nuestro abogado, contador, ingeniero, etc., etc.”. Todos hemos sido testigos de cómo han acabado las decisiones adoptadas por los exageradamente confiados miembros de una junta. Existen razones para que abogados, ingenieros, contadoras y otros profesionales encuentren su modus vivendi representando comunidades residenciales privadas. Un conjunto de habilidades especializadas son a menudo necesarias para resolver los complejos problemas en las asociaciones. Las Juntas que deciden hacerlo solas, ya sea por ahorrarse el costo o como resultado de la arrogancia, casi siempre aprenden esta lección a un alto precio.

Un Récord Absoluto … 26 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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Ayer, el bufete de abogados, Becker & Poliakoff, con la asistencia del Neighborhood Property Management, hizo historia en el estado de la Florida.

 Por primera vez, se condujo el curso para la certificación de miembros de la junta directiva en ingles y en español, a la misma vez y en la misma ubicación. El curso tomó lugar en la comunidad de Mango Hill en Hialeah donde los invitados se instruyeron sobre las responsabilidades y obligaciones legales que los miembros de la junta tienen que ejercer. Felicidades y “congratulations” a los participantes por haber hecho historia en la Florida!

 

Todo lo que Usted Queria Saber Acerca de … 20 de marzo de 2014

Posted by Marty Miguez Platts in Archivos de la Asociacion, Asuntos Financieros de la Asociación, Condos, Derechos, Elecciones de Junta Administrativa, Operaciones de la Junta, Presupuestos y Reservas.
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¿Sabia usted que desde el año 2010 la ley requiere que los miembros recién elegidos a la administración Directiva de los condominios tomen un curso previamente aprobado por la División, o certificar por escrito que han leído la declaración del condominio, los artículos de incorporación, los estatutos, y las actuales reglas escritas del condominio?  El curso o la certificación tienen que cumplirse dentro de 90 días después de ser elegido o nombrado a la administración Directiva.

 El curso Todo lo que usted quería saber acerca de ser un miembro de la Junta Directiva de su condominio…pero le daba temor preguntar, se presentara en Ingles y Español el Martes, 25 de marzo de 2014 a las 7:00 PM, en el Club at Oasis de Mango Hill, 984 West 40th Place, Hialeah, FL 33012.

 Si quiere asistir, por favor llame a Adrian Gonzalez, 305-262-4433 o agonzalez@bplegal.com.

 El programa es totalmente gratuito pero debe llamar para reservar su asiento lo antes posible.

¿Sabia usted que no todos los propietarios pueden servir en la administración de un condominio? 28 de mayo de 2013

Posted by Rosa de la Camara in Elecciones de Junta Administrativa, Junta Directiva, Operaciones de la Junta, Uncategorized.
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Lcamara_ra ley impone ciertas cualificaciones para postularse como candidato para la junta de directores.  Por ejemplo, las siguientes personas NO pueden funcionar como directores:

1. En un condominio donde existen más de diez (10) unidades, copropietarios de una unidad no pueden servir juntos en la junta directiva, a menos que los copropietarios sean dueños de más de una unidad.

2. Directores suspendidos o removidos por la División de Condominios no son elegibles para servir durante el tiempo de la suspensión o destitución;

3. Un propietario atrasado más de noventa (90) días en el pago de cualquier obligación monetaria a la Asociación no puede servir en la junta directiva;

4. Un propietario condenando de un delito grave (“felonía”) en el estado de la Florida o condenado de un acto criminal en otra jurisdicción considerado un delito grave en la Florida, no puede servir en la junta directiva a menos que sus derechos civiles estén vigentes por los últimos cinco (5) años antes de la fecha de la elección;

5. Un propietario actualmente acusado por un informe acusatorio o acusación formal de un delito de robo o desfalco de los fondos de la Asociación no puede servir en la junta directiva mientras que los cargos estén pendientes.

Es la responsabilidad de la actual junta directiva confirmar que los candidatos para la elección de directores estén elegibles antes de aceptar su nominación y añadirlos a la boleta.

Curso Para Miembros de la Directiva de la Asociación, y Otros. 6 de marzo de 2013

Posted by Marty Miguez Platts in Archivos de la Asociacion, Asuntos Financieros de la Asociación, Junta Directiva, Operaciones de la Junta, Uncategorized.
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El curso titulado Todo lo que usted quería saber como miembro de la Directiva de su condominio…pero le daba temor preguntar, se presentara en Español el Sábado, 9 de marzo de 2013 a las 9:00 AM, en las oficinas de nuestra Firma, Becker & Poliakoff, 121 Alhambra Plaza, 10 piso, Coral Gables.

Si quiere asistir, por favor llame a Adrian Gonzalez, 305-262-4433 o mande un correo electrónico a  agonzalez@becker-poliakoff.com.

 El programa es gratuito, pero debe llamar para reservar su asiento lo antes posible.

 

Trigésima Séptima Conferencia de Liderazgo Anual de Asociaciones Comunitarias en Duck Key 15 de enero de 2013

Posted by Marty Miguez Platts in Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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facebook   La Firma Becker y Poliakoff presenta la trigésima séptima Conferencia de Liderazgo Anual de Asociaciones    Comunitarias específicamente para miembros de Juntas Directiva de Asociaciones Comunitaria, para administradores de propiedades (CAM), y  para otros profesionales de la industria.  También para los residentes de condominios, residentes de asociaciones residenciales (HOA), residentes de casas móviles, y otros.  Participe con nosotros en este importante programa que incluyera:

 Proteja Sus Bienes: Miembro de la Junta Directiva – Como Evitar Responsabilidad Civil*  Ser miembro de una Junta Directiva trae un deber fiduciario con los propietarios de unidades. ¿Qué significa eso? ¿Cómo lo puedo efectuar en mis funciones como miembro de la junta? ¿De veras que necesito un seguro?

 Anatomía de un Fugo de Agua**  Fugas de agua son una de las principales preocupaciones de la Junta Directiva de una asociación y de los propietarios de la unidad por igual. Aprenda como y que hacer cuando se descubre fugas de agua – desde el punto de descubrimiento hasta el reparo, incluyendo la causalidad, la responsabilidad civil y la reconstrucción.

 Pregunte a un Abogado.  Una sesión de preguntas y respuestas. Por favor envíe sus preguntas por correo electrónico a questions@becker-poliakoff.com incluyendo la palabra KEYS en la línea de asunto en su correo electrónico. Como siempre, también tomaremos preguntas de la audiencia siempre y cuando el tiempo lo permita.

 Fecha:           Sábado, 2 de Febrero del 2013

 Hora:             9:00 AM – 12:30 PM (Registro a las 8:30 AM)

 Sitio:              Hawk’s Cay Resort, 61 Hawk’s Cay Blvd, Duck Key, FL

Haz clic aqui para registro electronico

 Se servirá un desayuno ligero. Si quiere participar, por favor llame a Adrian Gonzalez al 305-262-4433 o al correo electrónico agonzalez@becker-poliakoff.com.

El programa es totalmente gratuito pero debe llamar para reservar su asiento lo antes posible.  Se recomienda pre-registrarse.  Esperamos verlos allí.

 * Proveedor 0000811, curso número 9626650 para una hora de crédito CAM en Seguro y Manejo Financiero.

 * Proveedor 0000811, curso número 9626648-OPP para una hora de crédito CAM en Operaciones y Planta Física.

Todo lo que Usted Queria Saber Acerca de … 2 de octubre de 2012

Posted by Marty Miguez Platts in Junta Directiva, Operaciones de la Junta.
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facebook  ¿Sabia usted que desde el año 2010 la ley requiere que los miembros recién elegidos de la administración Directiva de los condominios tomen un curso previamente aprobado por la División, o certificar por escrito que han leído la declaración del condominio, los artículos de incorporación, los estatutos, y las actuales reglas escritas del condominio?  El curso o la certificación tienen que cumplirse dentro de 90 días después de ser elegido o nombrado a la administración Directiva.

 El curso Todo lo que usted quería saber acerca de ser un miembro de la Junta Directiva de su condominio…pero le daba temor preguntar, se presentara en Español el Sábado, 20 de octubre de 2012 a las 9:00 AM, en las oficinas de nuestra Firma, Becker & Poliakoff, 121 Alhambra Plaza, 10 piso, Coral Gables.

 Si quiere asistir, por favor llame a Adrian Gonzalez, 305-262-4433 o agonzalez@becker-poliakoff.com.

 El programa es totalmente gratuito pero debe llamar para reservar su asiento lo antes posible.

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