«¿Quien le Puede dar Sabor a un Buen Fieston?» ¿Puede la asociación pagar por gastos sociales? 19 de agosto de 2014
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Escrito por Carlos Martin
Es indudable que las interacciones sociales ayudan a elevar la calidad de vida de muchas comunidades. Un verdadero sentido de comunidad se desarrolla cuando propietarios y residentes comparten juntos en eventos especiales y días festivos, o expresan felicitaciones o condolencias a sus vecinos. Muchas asociaciones fallan de averiguar si el uso de fondos de la asociación para fiestas o eventos de la comunidad son gastos razonables.
La ley de Condominios de Florida define los gastos comunes apropiados tales como los gastos de la operación, del mantenimiento, de la reparación, del reemplazo o de la protección de los elementos comunes y de propiedad de la asociación, y los costos de la realización de las facultades y obligaciones de la asociación. La ley permite otros gastos si están incluidos en los documentos gobernantes, aunque son pocos los documentos gobernantes que autorizan el uso de estos fondos para eventos sociales.
Anteriormente, la División de Condominios de Florida opinó que los gastos de los partidos sociales no son gastos de la operación, del mantenimiento, de la reparación o del reemplazo de los elementos comunes, o los costos de la realización de las facultades y obligaciones de la asociación. Si los documentos gobernantes de su condo no incluye dichos gastos, no pueden ser considerados gastos comunes. Para solucionar este problema, considere modificar los documentos gobernantes. O, simplemente forme un comité social independiente de la Junta, y con fondos que los miembros voluntariamente contribuyen. De esta manera, los miembros que no participan en la comunidad, y que son más propensos a oponerse a gastar fondos de la asociación en este tipo de evento no estarán obligados a contribuir y participar… mejor, más pastelitos y croquetas para los que le gustan un buen fieston!
¿Que hacer cuando el vecino rehúsa seguir las reglas de la comunidad? 22 de junio de 2014
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La mayoría de las comunidades tienen reglas adoptas por la Junta Administrativa. Pero la ausencia de reglas no quiere decir que los residentes pueden hacer como quieran sin tener en cuenta como su conducta afecta a los vecinos. El noventinueve por ciento del documento oficial de la comunidad llamado Declaration contiene una provisión específicamente que ayuda a la Junta a resolver la mala conducta de los residentes. La provisión “molestia” o nuisance es conveniente tener pero mucho más importante es la habilidad de imponer multas contra el residente que molesta a otros. El estatuto de la Florida que gobierna los condos y las casas residenciales autoriza a las juntas administrativas a imponer multas cada vez que los residentes desobedecen las provisiones y/o las reglas de la comunidad. No importa si la Declaration contiene o no este derecho. Bajo el estatuto, la multa se puede imponer.
Sígueme para aprender como imponer multas en tu comunidad.
PREPARACIÓN EN EL VERANO PAGA MÁS ADELANTE EN EL AÑO 12 de junio de 2014
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Escrito por Carlos Martin
El verano marca un período de inactividad para muchas comunidades. Miembros de la Junta y miembros de la comunidad toman vacaciones y pasan tiempo con los hijos y nietos que están fuera de la escuela. Verano, sin embargo es hora de empezar a prepararse para el trabajo en el otoño e invierno. Con esto en mente, abajo encontrará una lista de tareas para todas las comunidades este verano:
1. Planee para su Reunión Anual. No importa cuando su Reunión anual se programa, la mayor parte de comunidades deben sostener una Reunión anual y Elección cada año. La Junta se tiene que preparar para esta reunión determinando la fecha, la ubicación de la reunión, determinando la agenda de la reunión, obteniendo informes necesarios de oficiales, y minutos preliminares de la reunión anterior. Además, se debe notar que con el tiempo suficiente las reuniones anuales y las elecciones cumplen con la ley aplicable a su comunidad y sus propios documentos gobernantes. Esto no se debería dejar para el último minuto.
2. Preparación de un presupuesto anual. Si su comunidad utiliza un Comité presupuestario, este puede ser el momento apropiado para nombrar a ese Comité y planificar un horario para que la Junta Directiva pueda determinar un presupuesto. También es mejor contactar el contador de la comunidad temprano para ayudar en el proyecto de presupuesto, y para recopilar la información financiera necesaria para la consideración del presupuesto. Reuniones de presupuesto también requieren aviso especial previsto por la ley y en los documentos gobernantes.
3. Revise los documentos gobernantes. Todas las asociaciones tienen convenios, estatutos, y normas y reglamentos que determinan la manera en que negocio se lleva a cabo y como los miembros deben comportarse dentro de la comunidad. La Junta Directiva debe revisar periódicamente estos documentos para determinar si están cumpliendo con las necesidades de su comunidad. Si cambios son necesarios, la Junta debe determinar si esos cambios pueden ser hechos por la Junta o si requieren enmiendas que deben ser aprobadas por los miembros. La Junta Directiva debe ponerse en contacto con su abogado para preparar las enmiendas a los documentos rectores que serían beneficiosos, o deben nombrar un Comité para revisar los documentos con el abogado de la comunidad para preparar las enmiendas. La Junta podría coordinar la votación de las enmiendas con la reunión anual si así lo desean.
4. Reparaciones. Su comunidad debe estar siempre vigilante en cuanto a las reparaciones o mantenimiento necesario para mantener a sus residentes seguros en todo momento. El verano es un buen momento para evaluar las necesidades y determinar un plan de acción para las reparaciones que están en el horizonte. Esto incluye la obtención de las ofertas de contratistas, la contratación de un gerente de proyecto y la revisión de las ordenanzas locales en cuanto a requisitos para la construcción.
Con el compromiso de preparación en el verano, su comunidad se estará preparada para enfrentar los desafíos que tenemos por delante.
¿Se Permiten Actividades Comerciales en los Condominios según las Asociaciones de Propietarios? 2 de junio de 2014
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Escrito por Donna DiMaggio Berger
Todos los juegos de documentos gobernativos de asociaciones que yo he revisado durante las últimas dos décadas han contenido, sin excepción, una restricción que dice que la propiedad deberá ser utilizada como «vivienda residencial de una sola familia» o palabras similares.
A pesar de que estos documentos fueron escritos hace décadas, los contratos de asociaciones mucho más recientes continúan reflejando el mismo concepto atemporal sobre qué tipo de trabajo se realiza en un hogar hoy día.
Por consiguiente, ¿exactamente qué tipo de uso comercial he visto durante todos estos años en todo tipo de comunidades? Pues el trabajo típico realizado en situaciones hogareñas incluye a aquellos que se ganan la vida a través del uso de computadoras o teléfonos, tales como vendedores por teléfono, encuestadores, artistas gráficos, técnicos de sistemas y consultores de finanzas. Además, muchas compañías han incorporado el concepto de trabajo vía comunicación remota para muchos empleados, pues reduce el gasto tanto del empleador como del empleado.
En algunas de las ocasiones más inusuales en una Asociación de Propietarios, me he encontrado un propietario que había convertido su garaje en un muy bien equipado salón de belleza para cabello y uñas, y otro, situado en una torre condominio, cuyo propietario filmaba películas pornográficas en su unidad y, lamentablemente, en el balcón.
¿Cómo es que estas violaciones del uso de «vivienda residencial de una sola familia» se descubren? Usualmente, la actividad se descubre debido a actividades comerciales obvias en la propiedad, tales como camiones entregando mercancías, marchantes que llegan de forma rutinaria, o ruidos y olores detectables. Algunas veces, las sospechas son confirmadas porque alguien ve la dirección de la propiedad listada como la dirección de algún negocio, en los records corporativos o en anuncios locales.
Esto nos lleva a la razón principal del porqué los documentos de la asociación limitan el uso de la propiedad residencial, y es para prevenir que la propiedad sea utilizada de forma que resulte en una molestia a los otros propietarios.
Indiscutiblemente, recibir clientes y entregas de mercancía a diario en la puerta de la casa puede crear problemas de seguridad y logísticos con relación al estacionamiento para invitados, así como ruido y la potencialidad para que otras cosas no anden bien. Del mismo modo, conducir una actividad comercial desde una residencia, cuya actividad incluye la presencia de materiales inflamables y otras prácticas más adecuadas a una localidad comercial, resulta en amplias razones para hacer cumplir la restricción concerniente al uso residencial.
No es ilógico asumir que existen miembros de la asociación y residentes en casi todas las comunidades que, de hecho, están desarrollando actividades comerciales dentro de su propiedad. ¿Si la asociación no hace cumplir la restricción acerca del uso como vivienda residencial de una sola familia de la propiedad, le traerá esto problemas de aplicación selectiva de dicha medida en el futuro? Pues sí, si los futuros usos comerciales son aún más flagrantes que los que ahora se pasan por alto.
Sería aconsejable que las Juntas revisaran su cláusula de uso restrictivo con sus abogados para ver si la misma se puede modificar para ponerla más a tono con el estilo de vida del 2014, y al mismo tiempo, no perder la protección necesaria para prohibir actividades comerciales inapropiadas dentro de unidades tipo condominio/cooperativas y también en casas residenciales individuales.
La actividad de un empleado que realiza su trabajo vía conexión remota con su oficina no es probable que tenga impacto alguno en sus vecinos, pero ¿qué decir del productor de pornografía en la otra unidad? Ojalá que no les suceda.
Atención al Contrato de No Competencia 29 de May de 2014
Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.Tags: Asociación, competencia, condos, contratos, empleados
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Escrito por Donna DiMaggio Berger
Recientemente, un cliente me contactó para tratar un asunto personal. La comunicad se había enamorado de un guardia de seguridad en particular, y a pesar de que el contrato con la compañía de seguridad estaba próximo a ser terminado, la junta quería contratar a este guardia personalmente para que continuara en su mismo empleo.
Desafortunadamente para esta comunidad, el guardia había firmado un contrato de no competencia con su empleador y, por consiguiente, no podía aceptar la oferta de la asociación hasta al menos dos años después.
¿Ha sucedido algo así en su comunidad?
Los contratos de no competencia tuvieron un gran auge durante la Gran Recesión, época en la que, firmar un contrato que restringiera un empleo futuro, parecía un precio nimio a pagar por un empleo en el presente. Este tipo de estipulación se encuentra en todos los tipos de industria, incluyendo aquellas que le dan servicio a las asociaciones comunitarias, particularmente en servicios de administración y seguridad. Con la situación económica en alza, más y más empleados están retando los contratos de no competencia que, anteriormente, firmaban sin pensarlo mucho.
A pesar de que la mayor parte de los empleadores pueden insistir en la firma de un contrato de no competencia por parte de sus empleados, tienen también que tener razones comerciales legítimas para hacerlos cumplir. Algunas razones legítimas incluyen el que el empleado posea conocimientos sobre métodos comerciales secretos de su empleador, u otra información, de la exclusiva propiedad del empleador, que no pueda ser obtenida por medios públicos. El tratar de proteger la inversión en un empleado, realizada por una compañía mediante entrenamiento especializado, así como proteger la relación comercial creada por la compañía con una base de clientes existentes y potenciales, son razones legítimas para hacer cumplir un contrato de no competencia. Pero solo por tratar de impedir la competencia, no lo es.
La mayor parte de los contratos de no competencia restringen la habilidad del empleado para obtener un empleo similar dentro de una cierta área geográfica y dentro de un cierto período de tiempo después de abandonar el empleo con la compañía. Por si acaso teme perder a su abogado preferido si él/ella cambia de firma, el Florida Bar y otras asociaciones de abogados en otros estados han derogado los contratos de no competencia en lo que respecta a los abogados. Sin embargo, no sucede igual en otras industrias, en las cuales cada contrato se juzga por sus propios méritos. Las comunidades que desean contratar los servicios de empleados, deben investigar acerca de contratos de no competencia que el potencial empleado pueda haber firmado con anterioridad. Contratar a un empleado sin haber investigado lo anterior, puede resultar en problemas costosos para la asociación, incluyendo interrupción de servicios si el empleado debe ser cesanteado y después re-contratado en una fecha futura.
La moraleja para las asociaciones: miren antes de saltar. La moraleja para los empleados: comprendan las consecuencias que, a largo plazo, puede presentar un contrato de no competencia antes de firmarlo.
Contribución o Ejecución -La Disyuntiva está Clara 27 de May de 2014
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Escrito por Donna DiMaggio Berger
Otro golpe a los bancos fue asestado, recientemente, por la Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida, cuando falló a favor de una reclamante pro se, Linda Zimmerman, quien solicitó que la ejecución que realizó el banco sobre su propiedad fuera revertida. Para los que no están familiarizados con la terminología legal, pro se quiere decir que la señora o señorita Zimmerman no fue representada por abogado alguno cuando obtuvo esta batalla legal.
La Corte de Apelaciones del Cuarto Distrito de La Florida concurrió con esta propietaria de vivienda que JPMorgan Chase Bank no pudo realmente establecer que tenía posesión del pagaré previo a someter el caso de ejecución en el 2009 contra la vivienda en Lake Worth.
La acción legal en este caso aún no ha terminado, ya que el mismo fue devuelto al tribunal inferior, lo que significa que Chase debe ahora probar que sí tenía en su poder la nota promisoria en la fecha en que sometió su demanda de ejecución en la corte. Si Chase no puede probar que tenía posesión de dicho documento en la fecha indicada, no tendrá basamento legal para proceder con su ejecución contra la señora/señorita Zimmermar, y el caso será declarado sin lugar. Si la acción legal original de Chase es hallada sin lugar, es posible que enfrente un problema de limitación sobre el tiempo transcurrido por estatuto al intentar reintroducir su demanda.
Entonces, ¿qué significa todo esto para las asociaciones de comunidades? A diferencia de las ejecuciones bancarias, las asociaciones no están sujetas a las mismas obligaciones que los que otorgan los préstamos. Por supuesto, una asociación tiene que probar que las cantidades que se reclaman son realmente adeudadas, y que todo el protocolo de pasos requeridos por los estatutos fueron cumplidos. Sin embargo, los miembros de una asociación no tienen la misma cantidad de alternativas que tienen los que litigian una ejecución bancaria. ¿Se recuerdan de la montaña de papeles que firmaron cuando obtuvieron una hipoteca? Pues bien, si hubiesen problemas con la Declaración sobre la Verdad de los Préstamos (Truth in Lending Statement) o la Declaración sobre el Procedimiento para Llegar a Acuerdos sobre la Propiedad Real ( Real Estate Settlement Procedure Act-RESPA) los mismos se podrían convertir en defensas contra la ejecución bancaria, así como la falta de tenencia del banco de la nota promisoria o pagaré.
Para los miembros de asociaciones que pueden estar experimentando estrechez financiera, el mensaje está claro. Pague su cuota a la asociación así esté pensando o no fajarse con la ejecución bancaria. Las contribuciones de las asociaciones son típicamente menores que los pagos hipotecarios y la asociación puede proceder hacia una ejecución mucho más rápidamente y con menos obstáculos. El pagar las contribuciones a la asociación le permite permanecer en su propiedad a un precio que es, por lo general, menor de lo que le costaría un alquiler en otro sitio. Para los directores de las asociaciones, el mensaje está también claro. Si está dando tiempo para que el banco ejecute sobre propiedades en mora en su comunidad, no existen las garantías de que eso vaya a suceder en un corto plazo, ¡o en plazo alguno!
Oficinas de Tampa – Anuncio de Becker y Poliakoff 27 de May de 2014
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El bufete de Becker y Poliakoff anuncio que la abogada Anne Hathorn estará a cargo del Grupo de Abogados de Asociaciones Comunitarias en sus oficinas de Tampa. Desde que empezó su carrera en el 2005, Anne ha concentrado su carrera en representar a asociaciones de condominios, propietarios de viviendas y asociaciones cooperativas, y otras asociaciones de bienes raíces de interés común. Muchas felicidas a Anne!
Cinco cosas que sus Vecinos de Asociación no le dirán 9 de May de 2014
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Escrito por Donna DiMaggio Berger
1. «Nunca hemos leído los documentos gobernativos». ¿Cuántas veces debemos repetir lo mismo? Por favor, no compre una propiedad dentro de una asociación obligatoria a no ser que, y hasta tanto, no se haya leído (o haya contratado a alguien para que se lea) los documentos gobernativos y usted pueda determinar si puede vivir sin su perro San Bernardo, o su camión preferido. Si lo hace, se va a ahorrar, y también le ahorrará a sus vecinos, muchos dolores de cabeza y cuentas por servicios legales.
2. «Realmente no nos queremos perder el programa de TV CSI para asistir a una asamblea de la Junta o de miembros». Las asambleas de la Junta o de miembros no son la forma más entretenida de pasar la noche del martes, especialmente, después de un día de trabajo en la oficina o la casa. Pero si no asiste, realmente está renunciando a su derecho a protestar.
3. «Si nos asignan una contribución especial por cualquier razón, incluyendo mantenimiento necesario, protestaremos y/o trataremos de destituirlos». Es verdad que las palabras «contribución especial o derrama» son unas de las peores palabras de la asociación de una comunidad, pero entonces ¿cómo esperamos que el techo se mantenga sin goteras y que la piscina pase la inspección de Salud Pública si no se les da mantenimiento? En vez de amenazar con una revuelta, comprometerse a crear un fondo de reserva permanente es una alternativa más atractiva que la de la derrama, la cual se vuelve inevitable cuando las reservas se descartan año tras año.
4. «Es muy probable que en algún momento necesitemos del apoyo emocional de algún animal». Ciertamente, hay individuos que se benefician emocional y físicamente de la compañía de una mascota. Sin embargo, si por lo demás usted está en buenas condiciones mentales y físicas, usted debe preguntarse si merece la pena tratar de escapársele al sistema para obtener lo que desea. Quizás sería preferible que compre en una comunidad donde las mascotas no son solamente permitidas sino bienvenidas.
5. «Estamos convencidos que podemos hacer una labor mejor que la de ustedes, a pesar de que no nos postulamos para la junta, ni asistimos a las asambleas». Vea el #2 arriba. Es posible que usted sea un mejor candidato para la junta, pero ¿cómo se va a enterar si nunca asiste ni contribuye con su tiempo y energía para hacer de su comunidad un mejor lugar para vivir?
Cinco cosas que sus Directores de Junta no le dicen 5 de May de 2014
Posted by Marty Miguez Platts in Junta Directiva, Operaciones de la Junta.Tags: condo, Condominio, directores, preguntas
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Escrito por Donna DiMaggio Berger.
1. «No todos nos llevamos bien.» Esto no debería sorprender a nadie, pues en muchas juntas hay muchas discusiones entre sus miembros. A no ser que los directores de su junta funcionen en bloque (lo cual en sí crea otros problemas) es muy probable que su junta esté compuesta por diferentes personalidades, no todas las cuales se llevan bien entre sí. A fin de cuentas, muchas personas no le son o no encuentran simpáticas y/o agradables a otras personas, así que ¿por qué pensar que las juntas instituidas por voluntarios son diferentes?
2. «En realidad, no nos hemos leído los documentos gobernativos» Pregúntele a la mayor parte de los miembros de una junta y comenzarán a citar capítulos y líneas de los documentos gobernativos. El problema está en que algunos de ellos no se han leído dichos documentos, pero han oído de otros miembros lo que esos dicen que los documentos dicen. Entre los directores, hay una gran disparidad en la base de conocimiento sobre este tema. Algunos directores son diligentes y sí se han leído todas y cada una de las palabras del juego entero de documentos gobernativos. Otros solo se creen que los han leído.
3. «Algunos de nosotros no pagamos nuestras contribuciones a tiempo.» Un director moroso es el caso clásico de «haz lo que yo digo, no lo que yo hago». Afortunadamente, un director moroso es removido de su puesto automáticamente si se pasa de los 90 días, pero es muy común que algunos directores paguen tarde y/o violen reglas que otros miembros están obligados a cumplir.
4. «Preferiríamos que usted no asistiera a las asambleas». Todos sabemos cuán irritantes y molestos pueden ser ciertos miembros en las asambleas, sin embargo, el objetivo de dichas asambleas es mantener a los miembros integrados e informados acerca de las operaciones de su comunidad. Sería bueno que las Juntas adoptaran aquello de que «si amas algo, déjalo ser libre», realizando todos los esfuerzos posibles para que sus miembros asistan a las asambleas. Es muy probable que, de todos modos, no lo logren (ver el #2 más abajo).
5. «Nosotros nos creemos que sabemos más que nuestro abogado, contador, ingeniero, etc., etc.». Todos hemos sido testigos de cómo han acabado las decisiones adoptadas por los exageradamente confiados miembros de una junta. Existen razones para que abogados, ingenieros, contadoras y otros profesionales encuentren su modus vivendi representando comunidades residenciales privadas. Un conjunto de habilidades especializadas son a menudo necesarias para resolver los complejos problemas en las asociaciones. Las Juntas que deciden hacerlo solas, ya sea por ahorrarse el costo o como resultado de la arrogancia, casi siempre aprenden esta lección a un alto precio.
Un Récord Absoluto … 26 de marzo de 2014
Posted by Marty Miguez Platts in Condos, Junta Directiva, Operaciones de la Junta.Tags: condos, Mango Hill, Neighborhood Property Management
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Ayer, el bufete de abogados, Becker & Poliakoff, con la asistencia del Neighborhood Property Management, hizo historia en el estado de la Florida.
Por primera vez, se condujo el curso para la certificación de miembros de la junta directiva en ingles y en español, a la misma vez y en la misma ubicación. El curso tomó lugar en la comunidad de Mango Hill en Hialeah donde los invitados se instruyeron sobre las responsabilidades y obligaciones legales que los miembros de la junta tienen que ejercer. Felicidades y “congratulations» a los participantes por haber hecho historia en la Florida!
Condos y Asociaciones Residenciales en la Florida 